只有把國資國企盤活存量放在市場、社會和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺上來謀劃、統(tǒng)籌和實施，現有的存量才可能會更好地盤出來、活起來。

來源 | 上海轉型發(fā)布

作者 | 夏雨

近年來，國家高度重視盤活存量工作，尤其是國資國企的存量盤活。結合城市更新戰(zhàn)略，先后下發(fā)了“國務院辦公廳關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見”、“自然資源部、國務院國資委關于推進國有企業(yè)盤活利用存量土地有關問題的通知”、“發(fā)改委關于進一步完善政策環(huán)境加大力度支持民間投資發(fā)展的意見”、“自然資源部關于盤活農村存量建設用地，支持農村產業(yè)融合發(fā)展和鄉(xiāng)村振興”等一系列文件。

今年以來，本市已召開多次會議，強調要把國資國企的存量盤活作為振興經濟的重要抓手，積極推進國資國企“四個一批”存量盤活工作，即：“保留一批、減量一批、盤活一批、收儲一批”。應該講，做好這項工作，對優(yōu)化國資國企資源配置、提高資源利用效率、進一步釋放發(fā)展空間、帶動社會投資以及增強城市發(fā)展后勁都具有十分重要的戰(zhàn)略意義和現實作用。

怎樣才能將這項量大面廣、涉及方方面面利益、并且非常復雜的系統(tǒng)工程真正落實、落地、產生更大效果？這不僅需要自上而下的強力推動、以及各區(qū)和企業(yè)形成合力；更離不開市場配置資源的基礎性作用和社會各類企業(yè)、機構的參與。只有把國資國企盤活存量放在市場、社會和所有企業(yè)的大背景、大格局、大平臺上來謀劃、統(tǒng)籌和實施，現有的存量才可能會更好地盤出來、活起來。

從這個意義上講，國有企業(yè)首先對盤活存量要增強緊迫感。同時，與之有關的部門和單位，對國企盤活存量也要有相應的市場化理解、歷史性看待、客觀性評價和政策性支持。

在此，主要談談國有企業(yè)盤活存量為什么要增強緊迫感？

存量資源已形成多元結構的三分天下

計劃經濟時代，國資國企一統(tǒng)天下，所有經營性土地都由國家劃撥取得。改革開放后，在吸引外資、發(fā)展民營經濟過程中，經營性土地獲得的方式也轉為市場化的出讓。因此，從現狀來看，雖然國資國企仍然擁有大量的存量資源，包括過去劃撥和之后出讓取得的，但民營企業(yè)和外資企業(yè)經過三十多年的積累，也擁有了數量龐大的存量資源。而且有意思的是，從盤活存量的順序看，首先是國有企業(yè)。

二十多年前，國有企業(yè)改革進入最艱難的攻關階段，職工下崗分流、解決歷史包袱、彌補經營虧損等，在很大程度上是靠盤活存量來解決的。而那個時期，恰好是外資企業(yè)、民營企業(yè)高速發(fā)展的階段，還談不上盤活存量。如今，真可謂“三十年河東，三十年河西”，國有企業(yè)經過改革調整轉型，絕大部分都已輕裝上陣，經營也比較正常。相反，近些年來，由于各種原因，倒是相當部分的民營企業(yè)和外資企業(yè)進入了調整轉型期，尤其是早期的產業(yè)開發(fā)區(qū)，大批外企、民企的土地廠房有待存量盤活。同時，這些企業(yè)對存量盤活的主動性、迫切性比較強，加上生存壓力、市場意識、決策機制等方面的不同，這部分企業(yè)存量盤活的效率也比較高。

換句話說，在存量盤活這盤大棋中，國有企業(yè)并非獨我一家，別無它店，而是眾多參與者中的一員，尤其是外企民企正處于轉型調整的活躍期，市場的競爭性大大增加。況且，也不是所有存量都可以盤活，市場總量也有“天花板”，先盤活先得益，“皇帝女兒不愁嫁”在此似乎越來越行不通了。

與存量資源匹配的內容

已成為更緊缺的資源

這里所指的存量，主要是指在國有企業(yè)手里的大量物理空間資源。這些物理空間存量盤活的標志，就是它能夠有新內容的導入，而新內容又賦予物理空間新功能?，F在的問題是，經過幾十年的高速發(fā)展和城市化建設，物理空間已從緊缺到過剩，如近三十年全國城鎮(zhèn)常住人口增加了4倍，而城鎮(zhèn)建成區(qū)面積增長了8倍；截至去年底，全國購物中心已達5839座，總面積超5億平方米，大量開業(yè)率不高、人流不足；一萬多個開發(fā)區(qū)普遍存在產業(yè)用地低效閑置空置問題。

另一方面，互聯(lián)網科技的快速發(fā)展，尤其是經過三年疫情，使在線辦公、在線經營、在線教育、在家辦公、遠程辦公等成為常態(tài)，對物理空間的需求和依賴大為減少。在這種存量增多、需求減少雙重夾擊下，存量物理空間的價值本身就大打折扣了，而用以盤活存量空間的好項目、好業(yè)態(tài)、好內容本來就少，現在更顯得珍貴稀缺。況且，在當前招商引資大戰(zhàn)中，越是有市場價值的內容越會受到各種存量空間所有者的追捧搶奪，坐等上門是等不到好項目的。

因此，從這個角度看，要盤活存量，首先要在市場上關注和搶奪能夠讓存量激活的項目引入，而不是花錢把建筑外型或“修舊如舊”或披層“時尚外衣”就能“盤活”了事的，尤其是好的項目往往“僧多粥少”，需要去主動捕捉、爭取來的。如果沒有時不我待、敢為人先的緊迫感和主動性，高水平、高效益、持久性的存量盤活恐怕是不可能的。

市場化專業(yè)化品牌化團隊

成為盤活存量的關鍵要素

從現實情況看，凡是存量盤活成功的項目背后，都有一支市場化、專業(yè)化水平高的團隊在支撐。尤其是經過近二十年城市更新的實踐，市場上已逐步形成了一批高水準的咨詢、設計、投資、改造、運營等專業(yè)公司和機構，包括與之相匹配的各種基金，其中有些還成為上市公司。在傳統(tǒng)房地產企業(yè)近年來走下坡路的同時，這批以專業(yè)化為特色，以城市更新為主業(yè)的新型城市空間運營商正在崛起，并成為存量空間盤活的佼佼者。從現有社會效益、經濟效益俱佳的存量盤活項目看，絕大部分都是這些企業(yè)所為。

因此，具有豐富存量盤活經驗、又有實力和案例的企業(yè)，已成為各類物業(yè)所有者盤活存量的“香餑餑”和“搶手”的合作伙伴。國有企業(yè)要有效盤活存量，自然也離不開市場化和專業(yè)化，但盤活存量與以往的增量開發(fā)有很大不同，國有企業(yè)雖然也一直在盤活存量，但水平參差不齊。同時，也面臨不少困惑和難題：一是自身專業(yè)化水平還不夠高，在該領域如沒有十年二十年市場摸爬滾打的積累，是難有真正競爭力的；二是存量資源數量太多，光靠自己根本做不過來；三是由于眾所周知的原因，體制內盤活存量會受到諸多掣肘，效率和效益往往不夠理想。諸如此類，使國有企業(yè)在盤活存量中難以將自身的優(yōu)勢發(fā)揮出來。

怎么辦呢？開放合作或許是最好的選擇：即與優(yōu)秀的社會企業(yè)合作，將其市場化、專業(yè)化和機制活、動力足的優(yōu)勢，與國資國企的品牌、資金、資源和規(guī)范優(yōu)勢結合起來，取長補短、相得益彰。目前，已有不少國有大集團在這方面嘗到了甜頭，如華誼集團、東方國際、久事集團等，它們都有成功的案例，并積累了合作共贏的經驗。不過，優(yōu)質的專業(yè)化團隊在巨大的社會存量資源盤活需求面前，還是顯得少之又少。

因此，在盤活存量中，國有企業(yè)既要有規(guī)劃，更要有緊迫感；既要培養(yǎng)團隊，更要積極選擇優(yōu)秀合作伙伴，吸引更多的社會力量參與存量盤活，并形成互補的合作模式。這樣，盤活存量才會取得事半功倍的效果。

總而言之，國有企業(yè)盤活存量怎樣從思路到方案、從規(guī)劃到項目、從項目到效果，它是一個龐大的系統(tǒng)工程。其中很重要的一點，就是要在認識上提高站位，把握這項工作所面對的市場條件以及變化趨勢，并從源頭上確立緊迫感和主動性。這樣，存量盤活才能更扎實地推進，并取得實實在在的成效。